부동산 계산기 총정리 🏠

입력 방법 — 대출금액은 '만원' 단위예요. 3억을 빌리면 30000이라고 넣으면 됩니다. 금리는 은행에서 안내받은 연 이자율(변동금리면 현재 적용금리)을 넣으세요.

결과 읽는 법

• 매달 상환액 — 매달 통장에서 실제로 빠져나가는 돈입니다. 이 금액이 내 월 소득으로 감당 가능한지가 핵심이에요.
• 총 이자 — 대출 기간 내내 은행에 내는 이자를 전부 더한 금액입니다. 원금과 나란히 비교해 보면 "생각보다 많다"고 느끼는 분이 많아요.
• 총 상환액 — 원금 + 총이자, 즉 집을 담보로 빌린 대가로 최종적으로 갚는 전체 금액입니다.

💡 금리를 0.5%만 낮춰 다시 계산해 보세요. 30년 만기라면 총이자가 수백만~수천만 원 차이 납니다. 그래서 "어느 은행이 0.1% 싼가"를 따지는 거예요.

입력 방법 — 취득가액은 실제 매매 계약금액을 '만원' 단위로 넣으세요(5억이면 50000). 전용면적 85㎡(약 25.7평) 이하는 국민주택규모라 농어촌특별세가 면제됩니다.

결과 읽는 법 — 나온 금액은 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세를 모두 합친 값입니다. 흔히 "취득세"라고 부르지만 실제로는 이 세 가지가 함께 부과돼요.

꼭 알아둘 점

• 이 계산기는 집 1채를 사는 실수요자(1주택·유상취득) 기준입니다. 이미 집이 있는 다주택자나 법인은 8~12%로 세금이 몇 배 뜁니다.
• 취득세는 등기 전에 먼저 내야 합니다. 잔금과 별도로 준비해야 하는 현금이에요.

💡 취득가액 6억·9억 근처에서는 세율 구간이 바뀝니다. 계약금액을 조금씩 바꿔 넣어 보면 왜 "9억 넘기면 세금이 확 뛴다"고 하는지 눈으로 확인할 수 있어요.

입력 방법 — 양도가액은 '팔 가격', 취득가액은 '샀던 가격'을 만원 단위로 넣습니다. 필요경비에는 영수증이 있는 지출(중개보수, 취득세, 법무비, 발코니 확장·보일러 교체 같은 자본적 지출)을 넣으세요. 단순 도배·수리는 인정되지 않는 경우가 많아요.

결과 읽는 법

• 나온 금액은 양도소득세(국세) + 지방소득세(그 10%)를 합친 최종 납부 예상액입니다.
• 중간의 과세표준은 실제 차익에서 장기보유특별공제와 기본공제(250만원)를 뺀 '세금을 매기는 기준 금액'이에요.
• 보유기간을 늘려 보면 장기보유특별공제가 커지며 세금이 줄어드는 걸 볼 수 있습니다(3년부터 적용).

💡 이 계산기는 '세금을 내는 일반 경우' 기준입니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 실제 세금은 0원일 수 있어요. 금액이 크면 계산 결과는 참고만 하고 반드시 세무사 확인을 받으세요 — 양도세는 변수가 가장 많은 세금입니다.

입력 방법 — 매매면 매매가를, 전세면 전세보증금을 넣습니다. 월세라면 (보증금 + 월세×100)으로 환산해 넣으세요. 예를 들어 보증금 1,000만원·월세 50만원이면 1000 + 5000 = 6000만원으로 계산합니다.

결과 읽는 법 — 나온 금액은 법으로 정한 상한(최대 금액)입니다. 무조건 이만큼 내는 게 아니라, 이 안에서 공인중개사와 협의해 정합니다.

꼭 알아둘 점

• 부가세(VAT 10%)는 별도로 붙을 수 있어요.
• 중개보수는 매도인·매수인이 각자 자기 쪽에서 냅니다(양쪽이 나눠 내는 게 아니에요).
• 오피스텔·상가·토지는 요율이 달라, 주택 기준인 이 값과 차이가 납니다.

💡 계약서에 도장을 찍기 전에 수수료를 미리 합의해 두세요. 계약 후에 협의하면 상한선을 다 내게 되는 경우가 많습니다.

입력 방법 — '기존 전세보증금'은 지금 맡긴 전세금, '바꿀 보증금'은 반전세로 바꾼 뒤 계속 맡겨 둘 보증금입니다. 전세 3억을 보증금 1억 + 월세로 돌린다면 30000과 10000을 넣으면 돼요.

결과 읽는 법 — 나온 '전환 후 월세'는 두 보증금의 차액(월세로 돌리는 금액)에 전환율을 적용해 나온 적정 월세입니다. 세입자·집주인이 서로 "이 정도면 공정하다"고 참고하는 기준선이에요.

전환율이 핵심입니다

• 전환율이 낮을수록 세입자에게 유리(월세가 적어짐)합니다.
• 법정 상한은 한국은행 기준금리 + 2%예요. 2026년 기준금리가 2.5%이니 상한은 4.5%이고, 이보다 높은 월세를 요구받으면 과다한 것일 수 있습니다.

💡 전환율에 4%와 5%를 각각 넣어 월세가 얼마나 달라지는지 비교해 보세요. 1%포인트 차이가 매달 나가는 월세를 꽤 바꿔 놓습니다.

입력 방법 — 집값, 받으려는 대출, 연소득을 만원 단위로 넣으세요. '기존 대출 연 상환액'에는 이미 갚고 있는 다른 빚(신용대출·자동차할부·카드론 등)의 1년치 원리금을 넣습니다. 없으면 0.

결과 읽는 법

• LTV — 집값 대비 대출 비율. 초록색이면 규제선(예: 70%) 안, 빨간색이면 초과라 대출을 줄여야 합니다.
• DSR — 내 소득 대비 모든 빚의 원리금 비율. 이게 통과해야 실제 대출이 나옵니다. LTV는 통과해도 DSR에서 막히는 경우가 많아요.
• ✅ / ❌는 대표 기준(LTV 70%·DSR 40%)과 비교한 것입니다. 실제 기준은 지역·주택 수에 따라 더 빡빡할 수 있어요.

💡 ❌가 뜬다면 → ①대출금을 줄이거나 ②소득 증빙을 높이거나 ③기존 빚을 정리해야 합니다. 실제 최종 한도는 은행 사전심사가 가장 정확하니, 이 결과로 "대략 될지 안 될지" 감만 잡으세요.

입력 방법 — 매입가·보증금·대출금은 만원, 임대료는 월 단위로 넣습니다. '연 운영비용'에는 재산세·관리비·공실 손실 등 1년간 나갈 비용을 어림잡아 넣으세요.

결과 읽는 법 — 이 계산기의 핵심은 두 수익률의 차이입니다.

• 표면 수익률 — 세금·대출을 빼기 전, 매물 광고에 흔히 쓰는 '겉보기' 수익률입니다.
• 자기자본 실질수익률 — 대출이자와 비용을 다 빼고, 내 돈(실투자금) 대비 실제로 남는 진짜 수익률이에요. 초록색(5% 이상)이면 양호, 주황색이면 재점검이 필요합니다.

💡 대출금리를 임대수익률보다 높게 넣어 보세요. 실질수익률이 오히려 떨어지는 '역레버리지'가 눈에 보입니다. 대출을 많이 쓴다고 항상 이득이 아니라는 뜻이에요.

사용 방법 — 왼쪽 칸에 평수를 넣으면 ㎡로, 오른쪽 칸에 ㎡를 넣으면 평으로 실시간 자동 변환됩니다. 버튼을 누를 필요가 없어요. (1평 = 3.3058㎡)

꼭 알아둘 점 — 부동산에서 말하는 '면적'은 종류가 달라 헷갈리기 쉽습니다.

• 전용면적 — 우리 집 현관 안, 실제 생활 공간. 아파트 '84㎡'가 바로 이거예요(약 25.7평).
• 공급(분양)면적 — 전용면적 + 계단·복도 등 공용부분. 분양 광고의 '34평'이 보통 이 기준입니다.

💡 그래서 "84㎡인데 왜 34평이라고 하지?" 하는 겁니다. 84㎡는 전용(약 25.7평), 34평은 공용을 포함한 공급면적 기준이라 숫자가 달라요. 집 크기를 비교할 땐 전용면적끼리 비교해야 정확합니다.